Grietas después del terremoto: quién paga y por qué no debe resanarlas todavía

La casa no se cayó. Quedó de pie, con una grieta que baja por la pared de la sala. Y usted lleva dos semanas mirándola sin saber si eso lo paga el seguro, la administración, el banco o su bolsillo.

El terremoto del 10 de agosto de 2026 —magnitud 7,4, epicentro en San José del Palmar (Chocó), a las 7:34 de la mañana— dejó 467 edificios colapsados y 31.445 viviendas destruidas. Esa es la tragedia que salió en televisión. La otra cifra, la que casi nadie mencionó, es la que probablemente lo tiene leyendo esto: 163.884 viviendas averiadas. Averiadas, no destruidas. De pie. Con grietas.

Son cientos de miles de familias frente al mismo problema: un daño que no es una emergencia visible pero que puede valer entre cinco y cincuenta millones de pesos, y una pregunta que nadie les respondió: ¿a quién se le reclama esto?

Hay una respuesta. No es corta, pero es concreta, y este artículo la desarma paso por paso. Antes de seguir, lo único que de verdad no puede esperar:

Lo esencial, en 30 segundos

• No resane, no pinte, no repare. La grieta es su prueba. Taparla antes del peritaje es destruir el soporte de su reclamación.
• Avise a la aseguradora ya. El artículo 1075 del Código de Comercio le da 3 días desde que conoció el daño para dar aviso. Un correo con fecha basta para dejar el rastro.
• Ubique dónde está la grieta. Si está en la estructura, la fachada o las zonas comunes, la reclamación la hace la copropiedad. Si está dentro de su apartamento, le toca a su póliza.
• El banco no es a quien se le reclama. Si tiene crédito hipotecario, la reclamación va a la aseguradora; el banco solo es beneficiario hasta el saldo de la deuda.
• Si el inmueble está arrendado, el arrendatario no responde por un terremoto: es fuerza mayor. Y si quedó inhabitable, no hay canon que cobrar.

Ahora sí, el detalle.

Regla de oro: la grieta es su prueba, no su vergüenza

El impulso natural es tapar. Se ve mal, asusta a la familia, y un maestro cobra doscientos mil pesos por resanar y pintar. Es el error más caro que puede cometer esta semana.

En el contrato de seguro, la carga de la prueba es suya: el artículo 1077 del Código de Comercio dice que al asegurado le corresponde demostrar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. Una pared resanada no demuestra nada. Un ajustador que llega tres semanas después a un muro recién pintado tiene todo el derecho de objetar.

Lo que sí debe hacer hoy:

• Fotos y video con fecha. Plano general de la habitación, plano medio del muro y primer plano de la grieta. Ponga al lado una moneda o una regla para dar escala. No borre los originales del celular: los metadatos con fecha y hora valen más que la foto.
• Recorra todo el inmueble, no solo lo obvio: cocina, baños, closets, techos, marcos de puertas y ventanas, el parqueadero, la escalera común.
• Anote lo que no es visible en foto: puertas que dejaron de cerrar, pisos que suenan distinto, ventanas que se trabaron, humedades nuevas.
• Escriba una bitácora fechada. Qué encontró, qué día, a quién le avisó. Ese documento simple gana discusiones seis meses después.

¿Fisura de acabado o daño estructural? Cómo leer lo que tiene enfrente

Usted no es quien decide si el edificio es seguro —eso lo firma un ingeniero—, pero sí necesita saber si está frente a un problema cosmético o frente a algo que exige salir del inmueble hoy.

El ingeniero estructural Juan Andrés Oviedo, doctor en ingeniería sísmica, dio en El País criterios prácticos para distinguirlas. Traducidos a lo que usted puede observar:

Señales de alarma (no entre, llame a un profesional)

• Grietas en columnas, vigas de concreto o muros de carga. Esos elementos sostienen el edificio; cualquier daño ahí se evalúa antes de volver a habitar.
• Grietas diagonales grandes que atraviesan un muro, sobre todo siguiendo las juntas del ladrillo.
• Fisuras en forma de X. Son la firma de esfuerzos sísmicos importantes.
• Grietas verticales anchas con desplazamiento: los dos lados de la grieta ya no están en el mismo plano.
• Concreto aplastado o acero de refuerzo a la vista.
• Pisos o losas desnivelados, que pueden indicar problemas en la cimentación.

Señales indirectas que la gente ignora

• Puertas o ventanas que antes cerraban y ahora no.
• Ruidos nuevos y constantes en la estructura.
• Desniveles que aparecieron después del sismo.

Menor riesgo

Las fisuras en muros divisorios no estructurales —esos que solo separan ambientes— tienen menor riesgo de colapso. Ojo: menor riesgo no es cero riesgo, y siguen siendo un daño reclamable.

La advertencia de Oviedo es la misma que la nuestra por otro camino: no repare de manera empírica ni oculte las marcas antes de una revisión. Cada edificación responde distinto al sismo, y lo que en una casa es cosmético en otra es estructural.

Paso cero: el reporte oficial y el semáforo de habitabilidad

Antes de pelear con aseguradoras hay un trámite gratuito que casi nadie hace y que después vale oro: el reporte del inmueble ante el municipio.

Ese reporte activa una visita técnica y, según el caso, una inspección estructural detallada que clasifica el inmueble en tres escenarios:

En Cali, por ejemplo, la Alcaldía habilitó en agosto de 2026 el reporte por WhatsApp a la Central de Monitoreo de la Secretaría de Gestión del Riesgo (310 229 9708), enviando dirección exacta o coordenadas, y a partir de ahí se ejecuta el Registro Unifamiliar de Emergencia (RUE), que es el mecanismo que certifica la condición de damnificado. Cada municipio abrió su propio canal: búsquelo en la página de su alcaldía o de la oficina de gestión del riesgo antes de asumir que no existe.

Por qué importa aunque su daño sea menor: el concepto oficial es un documento técnico emitido por un tercero imparcial. Cuando la aseguradora minimice el daño, ese papel es su contrapeso. Y si en algún momento hay auxilios, subsidios o alivios estatales, el registro es la puerta de entrada.

La pregunta que define todo: ¿bien común o bien privado?

Aquí se decide a quién le toca reclamar, y es donde más gente se equivoca. En propiedad horizontal, el edificio está partido en dos mundos con dueños y seguros distintos.

La regla práctica: si el daño está en algo que sostiene o envuelve el edificio, es común; si está en lo que hay de la puerta de su apartamento hacia adentro, es privado. Los casos de frontera —una grieta en el muro que da a la fachada, una filtración desde la cubierta— se resuelven con el reglamento de propiedad horizontal en la mano, no con opiniones en el grupo de WhatsApp.

Las cuatro puertas a las que se puede tocar

Puerta 1 · El seguro obligatorio de la copropiedad

El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece que los edificios sometidos a propiedad horizontal pueden constituir pólizas contra incendio y terremoto que garanticen la reconstrucción total, y su parágrafo primero vuelve obligatoria la póliza sobre los bienes comunes susceptibles de ser asegurados: estructura de las torres, sótanos, parqueaderos comunes, salón social, ascensores, escaleras, tanques y zonas húmedas.

Tres cosas que debe saber de esa póliza:

• No cubre el interior de su apartamento. Como lo explica Melissa Castro, counsel de Garrigues, la póliza obligatoria protege exclusivamente zonas comunes; los apartamentos privados quedan excluidos.
• La indemnización tiene destino fijado por ley: se aplica en primer término a la reconstrucción del edificio. Si no se reconstruye, se distribuye entre los propietarios según los coeficientes de copropiedad.
• Que la póliza exista y esté vigente es responsabilidad de la administración. Si no la contrató, hay responsabilidad civil directa del administrador. No es un detalle menor: es su palanca si la respuesta que recibe es "no teníamos seguro".

Qué pedir por escrito al administrador, hoy: copia de la póliza vigente y de la carátula, valor asegurado, deducible pactado para terremoto, nombre de la aseguradora, número de radicado de la reclamación de la copropiedad y fecha en que se presentó. Si no le responden, la solicitud escrita ya deja constancia.

Puerta 2 · El seguro de incendio y terremoto de su crédito hipotecario

Si está pagando el apartamento al banco, usted tiene una póliza de incendio y terremoto —la viene pagando dentro de la cuota, aunque nunca la haya leído—. La exige la regulación aplicable a los créditos de vivienda (Ley 546 de 1999) y debe estar vigente durante toda la vida del crédito.

Lo que casi nadie tiene claro:

• La reclamación se presenta ante la aseguradora, no ante el banco. El banco es beneficiario, no destinatario del reclamo.
• El banco cobra primero, pero solo hasta el saldo. Si hay indemnización, se aplica al saldo de la deuda y el excedente le corresponde a usted.
• Cubre el saldo, no necesariamente la reconstrucción. Juan Esteban Agudelo, socio de Serrano Martínez CMA, lo advierte con claridad: la cobertura está atada al saldo de la deuda, no al valor total de reconstrucción. Si debe $80 millones de un apartamento que vale $400, no espere que esa póliza le devuelva el apartamento.
• Si ya terminó de pagar la hipoteca, se quedó sin esa póliza. Al cancelarse el crédito, el seguro termina. Mucho propietario "sin deudas" descubrió el 10 de agosto que también estaba sin cobertura.
• El terreno normalmente está excluido. Se asegura la edificación, no el lote.

Puerta 3 · Su propia póliza de hogar

Si contrató un seguro de hogar voluntario, revise dos coberturas distintas: edificación (lo que está pegado al inmueble: muros, enchapes, cocina integral) y contenidos (muebles, electrodomésticos, ropa). Muchas pólizas económicas cubren contenidos y dejan por fuera el daño estructural del bien privado, o al revés. La carátula lo dice en dos líneas.

Puerta 4 · El constructor, si el edificio es nuevo

Si su edificio tiene menos de diez años, hay una puerta más. El numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 (garantía de estabilidad de la obra por 10 años) y la Ley 1796 de 2016 —"Ley de Vivienda Segura"— obligan al constructor o enajenador de vivienda nueva a amparar los perjuicios patrimoniales dentro de los 10 años siguientes a la certificación técnica de ocupación. Ese amparo es obligatorio para proyectos de cinco o más unidades y se respalda con patrimonio, garantías bancarias o seguros.

Pero cuidado con la expectativa: la garantía decenal no es un seguro antisísmico. No basta con que hubo terremoto y aparecieron grietas. Hay que sustentar —con peritaje— que la edificación no se comportó como debía según la norma sismo resistente con la que fue diseñada y construida (NSR-10). Es una discusión técnica y jurídica seria, y por lo mismo es donde más vale un ingeniero estructural independiente antes que un abogado.

El deducible: la letra menuda que sorprende a todo el mundo

Aquí es donde muchas reclamaciones terminan en cero sin que nadie haya hecho nada mal.

En terremoto, el deducible no se pacta sobre el valor del daño sino como un porcentaje del valor asegurado, normalmente con un mínimo expresado en salarios mínimos. Traducido: en un edificio asegurado por miles de millones, el deducible puede ser de decenas o cientos de millones. Si el daño total de las zonas comunes está por debajo de esa cifra, la aseguradora no paga un peso y la reparación la asume la copropiedad.

¿Y de dónde sale ese dinero? De dos sitios:

• El fondo de imprevistos, que la Ley 675 obliga a constituir con el equivalente al 1% del presupuesto anual de gastos. Suele ser insuficiente, pero es el primer bolsillo.
• Una cuota extraordinaria, aprobada por la asamblea. Se reparte según el coeficiente de copropiedad de cada apartamento, no según qué tan dañado quedó el suyo. Sí: puede tocarle pagar la reparación de una torre vecina.

Por eso la asamblea extraordinaria no es un trámite: es la reunión donde se decide su factura. Vaya, pida las cifras por escrito y exija que quede en acta el valor asegurado, el deducible y el presupuesto de reparación.

Si el inmueble está arrendado: quién paga qué

Este es el capítulo que los arrendadores están descubriendo a las malas.

• El arrendatario no responde por el daño. Un terremoto es fuerza mayor o caso fortuito, y los daños derivados de él no se le trasladan al arrendatario. Tampoco responde por defectos de construcción.
• Las reparaciones que devuelven habitabilidad son del arrendador. Los artículos 1982 y 1985 del Código Civil obligan al arrendador a mantener el inmueble en condiciones aptas para el uso pactado.
• Si el inmueble quedó inhabitable o fue evacuado, no hay canon que cobrar mientras dure la imposibilidad de habitarlo, y el contrato puede terminarse sin penalidad. El sismo no termina automáticamente los contratos: hay que mirar el nivel de afectación caso por caso, pero cobrar canon por un apartamento evacuado es indefendible.
• Si el daño es parcial, lo que corresponde es negociar: rebaja del canon proporcional al uso perdido, o plazo de reparación con fecha cierta.
• Si usted no repara, el arrendatario puede hacerlo y descontarlo. El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 permite al arrendatario realizar las reparaciones que le corresponden al arrendador y descontarlas del canon, con un tope del 30% del canon mensual, salvo pacto en contrario.

Lo que debe hacer el arrendador esta semana: visitar el inmueble con el arrendatario, levantar un acta de estado con fotos y fecha firmada por ambos, y dejar por escrito —un otrosí simple— qué pasa con el canon mientras dure la reparación y cuál es la fecha estimada de entrega. Un acuerdo escrito de una página evita seis meses de discusión y, si el caso llega a un juez, es la diferencia entre tener soporte y tener recuerdos.

Alivios financieros: existen, pero hay que pedirlos

Tras el Decreto 1171 del 11 de agosto de 2026, la Superintendencia Financiera impartió instrucciones para proteger a los consumidores financieros afectados. Lo que está sobre la mesa:

• "Quejas exprés": las entidades deben tramitar con prioridad los reclamos de los afectados por el terremoto.
• Programas de alivio para obligaciones contraídas antes del 10 de agosto de 2026, con nuevos plazos que no excedan el doble del período pendiente ni superen los 20 años.
• Periodos de gracia de hasta 12 meses, con condonación de intereses en varios de los programas anunciados por los bancos, suspensión de cobros jurídicos y protección del historial crediticio.

La advertencia que vale plata: el alivio hay que solicitarlo y dejarlo formalizado por escrito, con número de radicado. Dejar de pagar la cuota "porque hubo terremoto", sin acuerdo previo, es reporte en centrales de riesgo. La protección del historial aplica a quien está dentro de un programa, no a quien dejó de pagar por su cuenta.

El paso a paso, en orden

Días 0 a 1 — Seguridad

1. Si ve grietas en columnas, vigas o muros de carga, concreto aplastado o acero expuesto: salga y no vuelva a entrar hasta que un profesional evalúe.
2. Revise fugas de gas, cables sueltos y filtraciones. Corte los servicios si hay duda.
3. Documente todo con fotos y video antes de mover o limpiar nada.

Días 1 a 3 — El reloj del seguro

1. Avise a la aseguradora por escrito (correo o canal formal). Describa el daño, la fecha y el lugar del evento, los bienes afectados y sus datos de contacto. Guarde el radicado. El plazo legal de aviso es de 3 días desde que conoció el siniestro.
2. Si tiene crédito hipotecario, identifique cuál es la aseguradora de la póliza de incendio y terremoto: aparece en el extracto o se la confirma el banco.
3. Reporte por escrito al administrador el daño en zonas comunes y pida copia de la póliza, el deducible y el radicado de la reclamación de la copropiedad.
4. Si el inmueble está arrendado, hable con el arrendatario y levante el acta de estado.

Días 1 a 7 — El respaldo oficial

1. Reporte el inmueble al canal de gestión del riesgo de su municipio y pida la evaluación de habitabilidad.
2. Solicite copia del concepto técnico cuando lo emitan. Es su documento más fuerte frente a la aseguradora.

Semanas 1 a 3 — Su propia versión de los hechos

1. Contrate un ingeniero estructural con matrícula profesional para un peritaje independiente si el daño es relevante o si el diagnóstico oficial no le convence. Cuesta, pero es lo único que equilibra la mesa: al frente hay un ajustador pagado por la aseguradora.
2. Pida dos o tres presupuestos de reparación, detallados por ítem. Un presupuesto serio también sustenta la cuantía.
3. Participe en la asamblea extraordinaria. Exija cifras por escrito.
4. Solicite formalmente los alivios financieros si los necesita.

Si la respuesta es "no"

1. Pida la objeción por escrito y motivada. La aseguradora debe explicar en qué cláusula se apoya.
2. Escale al Defensor del Consumidor Financiero de la entidad y presente queja ante la Superintendencia Financiera (hoy con trámite prioritario para afectados por el terremoto).
3. Reúna el expediente: aviso, radicados, peritaje, presupuestos, concepto oficial de habitabilidad y objeción.
4. Tenga presente el reloj largo: según el artículo 1081 del Código de Comercio, las acciones derivadas del contrato de seguro prescriben en 2 años desde que el interesado conoció o debió conocer el hecho (prescripción ordinaria) y en 5 años por la vía extraordinaria. Dos años se van rápido entre trámites.

Siete errores que cuestan dinero

1. Resanar y pintar antes del peritaje. Destruye la prueba y regala el argumento de objeción.
2. Avisar tarde a la aseguradora. El aviso tardío no borra automáticamente el derecho, pero le entrega a la compañía una discusión que usted no necesita.
3. Creer que la póliza de la copropiedad cubre el interior del apartamento. No lo hace. Nunca lo hizo.
4. Reclamarle al banco en vez de a la aseguradora. Se pierden semanas por dirigir el reclamo a la ventanilla equivocada.
5. Firmar el finiquito con la aseguradora antes de tener el presupuesto real de reparación. Una vez firmado el paz y salvo, la conversación se acabó.
6. Cobrarle el canon a un arrendatario evacuado. Además de indefendible, expone al arrendador a la terminación del contrato y a una discusión que va a perder.
7. No dejar nada por escrito. Ni el aviso, ni el acuerdo con el arrendatario, ni la solicitud al administrador, ni el alivio con el banco. En seis meses, lo que no está escrito no ocurrió.

La carpeta que debería existir por cada inmueble

Si este terremoto deja una lección para quien tiene propiedades —una o veinte— es que la información dispersa cuesta plata en el peor momento. Por cada inmueble debería existir, en un solo lugar y accesible desde el celular:

• Escritura y certificado de tradición
• Reglamento de propiedad horizontal
• Póliza de la copropiedad (carátula y vigencia) y póliza propia
• Datos del crédito hipotecario y de la aseguradora asociada
• Contrato de arrendamiento vigente y actas de estado del inmueble
• Fotos fechadas del estado del inmueble, antes y después
• Contactos del administrador, del arrendatario y de un ingeniero de confianza

Quien tenía esa carpeta armada el 9 de agosto radicó su reclamación el 11. Quien no la tenía sigue buscando en qué banco quedó la póliza.

Con un inmueble, esa carpeta cabe en una nube personal. Con cinco o con veinte —y con arrendatarios de por medio, cada uno con su contrato, su estado de entrega y su historial de pagos— deja de caber. GestiProp existe justamente para eso: cada inmueble con su contrato vigente, sus documentos, el histórico de pagos y las actas de estado en un solo lugar, disponible desde el celular el día que a las 7:34 de la mañana todo se mueva. Crear una cuenta es gratis, y armar el expediente de un inmueble toma menos que buscar una póliza en el correo.

Una última cosa

Una grieta no se arregla con cemento. Se arregla con un peritaje, un radicado y un acta. El cemento va al final, cuando ya se sabe quién paga.

Y si la respuesta después de recorrer las cuatro puertas resulta ser que le toca asumirlo a usted —pasa, sobre todo cuando el daño está por debajo del deducible—, al menos será una decisión informada y no una carta de la aseguradora que llegó cuando ya no había nada que hacer.

Este artículo es información general con corte al 25 de agosto de 2026, no asesoría legal para un caso particular. Las coberturas, deducibles y exclusiones dependen del texto de cada póliza, y las decisiones de habitabilidad dependen del concepto técnico sobre su edificación. Antes de firmar cualquier finiquito o desistir de una reclamación, consulte con un abogado y con un ingeniero estructural.

Fuentes

• Ley 675 de 2001 — régimen de propiedad horizontal (art. 15, seguro obligatorio; art. 35, fondo de imprevistos)
• Ley 820 de 2003 — arrendamiento de vivienda urbana (art. 27, reparaciones)
• Ley 1796 de 2016 — vivienda segura y amparo decenal
• El Colombiano — abecé jurídico sobre quién responde por los daños
• El País — cómo diferenciar una fisura superficial de un daño estructural
• Infobae — Decreto 1171 de 2026 y medidas de la Superintendencia Financiera
• Pulzo — protocolo de reporte y evaluación de viviendas en Cali