Si usted busca "plantilla contrato de arriendo Colombia" en Google, va a encontrar decenas de documentos. El problema es que la mayoría están desactualizados, incompletos o — peor — tienen cláusulas que contradicen la Ley 820 de 2003.
Un contrato mal hecho no solo no lo protege: le da armas al arrendatario para usarlas en su contra si hay una disputa. Y un contrato sin inventario es casi lo mismo que no tener contrato cuando llega el momento de la restitución.
Este artículo le explica qué debe tener un contrato de arrendamiento para que realmente lo proteja, por qué la mayoría de plantillas gratuitas fallan, y le entrega una plantilla completa — con 22 cláusulas y Acta de Entrega incluida — que puede descargar y usar hoy.
Por qué la mayoría de plantillas de contrato son insuficientes
La típica plantilla de internet tiene entre 8 y 12 cláusulas genéricas. Cubre lo básico: quiénes son las partes, cuánto es el canon, cuánto dura el contrato. Y se queda ahí.
Pero los problemas reales que enfrentan los arrendadores en Colombia no están en lo básico. Están en lo que falta:
- No incluyen inventario. Sin un acta de entrega que describa el estado del inmueble habitación por habitación, usted no puede probar que el arrendatario lo entregó dañado. Es su palabra contra la suya.
- No distinguen reparaciones locativas de estructurales. Cuando se daña una tubería, ¿quién paga? Si el contrato no lo dice explícitamente, prepare la discusión.
- No incluyen cláusula de exhibición. Cuando el contrato está por terminar, ¿puede usted mostrar el inmueble a futuros arrendatarios? Sin esta cláusula, el arrendatario puede negarse.
- Exigen depósito en efectivo. Muchas plantillas incluyen un "depósito de garantía" en dinero. Esto es ilegal para vivienda urbana según el artículo 16 de la Ley 820.
- Confunden las causales de terminación. La ley distingue claramente entre terminación por parte del arrendador (Art. 22) y por parte del arrendatario (Art. 24), con indemnizaciones distintas. Mezclarlas debilita el contrato.
Qué debe incluir un contrato de arrendamiento completo en Colombia
Un contrato sólido — que lo proteja ante un juez y que sea justo para ambas partes — debe cubrir estos elementos:
1. Identificación completa de las partes
No solo nombre y cédula. También dirección de domicilio, teléfono, correo electrónico y, en el caso del arrendatario, ocupación. ¿Por qué importa? Porque si necesita enviar un requerimiento de pago o un aviso de terminación, necesita una dirección verificable. Sin ella, el arrendatario puede alegar que nunca recibió la comunicación.
2. Descripción detallada del inmueble
Dirección, estrato, matrícula inmobiliaria, área, número de habitaciones y baños, garaje, depósito. No basta con "apartamento en la calle X". Cuanto más específico, menos espacio para ambigüedad.
3. Canon, forma de pago e intereses por mora
El monto en números y letras, la fecha límite de pago, la cuenta bancaria y la entidad. Y — fundamental — la consecuencia explícita de no pagar: intereses moratorios a la tasa máxima legal vigente.
4. Reajuste anual según IPC
El artículo 20 de la Ley 820 establece que el incremento anual del canon no puede superar el 100% del IPC del año anterior. Si su contrato dice algo distinto — como "se incrementará un 10% anual" — esa cláusula se tiene por no escrita, y el arrendatario puede impugnarla.
5. Obligaciones diferenciadas
Las obligaciones del arrendador (Art. 8, Ley 820) y del arrendatario (Art. 9) deben estar explícitas. No para decorar el contrato, sino porque cada obligación incumplida es una causal de terminación.
6. Reparaciones: quién paga qué
Esta es quizás la cláusula que más conflictos evita cuando está bien redactada. La regla general:
| Tipo | Responsable | Ejemplos |
|---|---|---|
| Reparaciones locativas | Arrendatario | Pintura interior, grifos, cerraduras, enchapes rotos por uso |
| Reparaciones estructurales | Arrendador | Filtraciones en cubierta, redes hidráulicas principales, humedades por fallas constructivas |
7. Garantía legal (sin depósito en efectivo)
Opciones válidas: codeudor solidario, póliza de arrendamiento, pagaré con carta de instrucciones. El depósito en dinero está prohibido por el Art. 16 de la Ley 820 para vivienda urbana.
8. Terminación e indemnizaciones (Arts. 22-25)
Las causales de terminación por cada parte, los plazos de aviso (mínimo 3 meses), y las indemnizaciones por terminación anticipada del arrendatario:
| Tiempo del contrato | Indemnización | Fundamento |
|---|---|---|
| Menos de 4 años | 3 cánones mensuales | Art. 22, Ley 820 |
| 4 años o más | 1.5 cánones mensuales | Art. 25, Ley 820 |
El arrendador puede condonar la multa, pero nunca cobrar más de lo que fija la ley.
9. Acta de Entrega e Inventario (Anexo A)
Este es el documento que el 90% de las plantillas no incluyen y que marca toda la diferencia. Sin inventario:
- No puede probar que el arrendatario dañó la cocina.
- No puede demostrar que las paredes estaban pintadas cuando entregó.
- No puede exigir compensación por electrodomésticos faltantes.
El acta debe describir el estado de cada espacio (sala, cocina, habitaciones, baños), las instalaciones (eléctrica, hidráulica, gas), las lecturas de contadores al momento de entrega, y las llaves y controles entregados. Idealmente, con fotos adjuntas.
Qué incluye la plantilla de GestiProp
La plantilla que puede descargar a continuación tiene 22 cláusulas + el Acta de Entrega e Inventario completa como Anexo A. Está ajustada a la Ley 820 de 2003 e incluye:
- Identificación completa de arrendador, arrendatario y codeudor
- Descripción detallada del inmueble (estrato, matrícula, garaje, depósito)
- Canon con datos bancarios, intereses por mora y prohibición de depósito en efectivo
- Reajuste anual limitado al IPC (Art. 20)
- Administración y servicios públicos con parágrafo de paz y salvo
- Obligaciones del arrendatario (Art. 9) y del arrendador (Art. 8)
- Reparaciones locativas vs. estructurales — claramente diferenciadas
- Garantías legales (codeudor, póliza, pagaré — sin depósito ilegal)
- Mascotas — con condiciones claras
- Subarriendo y cesión — prohibidos sin autorización escrita
- Restitución del inmueble con penalización por retraso
- Terminación por arrendador (Art. 22) y por arrendatario (Arts. 22-25) separadas
- Notificaciones — con recomendación de medios verificables
- Inventario y Acta de Entrega como anexo obligatorio
- Seguros, mérito ejecutivo, legislación aplicable
- Espacio para cláusulas adicionales
- Anexo A completo: Acta de Entrega e Inventario por espacio, con instalaciones, contadores, llaves y observaciones
📄 Descargar plantilla Word (editable)
Gratis · Sin registro · Formato .docx editable en Word, Google Docs o LibreOffice · Actualizada 2025
Cómo usar esta plantilla en 3 pasos
Paso 1 — Descargue y complete los datos. Abra el archivo .docx en Word o Google Docs. Rellene los campos marcados con líneas: datos de las partes, descripción del inmueble, canon, duración, garantía. Revise cada cláusula y modifique o elimine las que no apliquen a su caso (por ejemplo, mascotas o cláusulas adicionales).
Paso 2 — Llene el Acta de Entrega. El Anexo A es tan importante como el contrato mismo. Recorra el inmueble con el arrendatario antes de entregarle las llaves. Describa el estado de cada espacio, anote las lecturas de contadores, liste las llaves entregadas. Tome fotos y adjúntelas.
Paso 3 — Firme. Imprima dos copias: una para cada parte. Firmen ambas. El contrato tiene validez legal con la firma de ambas partes — no requiere notariado (Art. 3, Ley 820). Si prefiere una alternativa digital, puede usar firma electrónica, que tiene la misma validez según la Ley 527 de 1999.
Preguntas frecuentes
¿El contrato necesita ser notariado?
No. La Ley 820 de 2003 (Art. 3) reconoce la validez del contrato de arrendamiento de vivienda urbana sin necesidad de notariado. Basta con que conste por escrito y esté firmado por ambas partes.
¿Un contrato verbal tiene validez?
Sí, legalmente es válido. Pero ante una disputa, la carga probatoria es suya. Demostrar el canon acordado, las condiciones pactadas y la mora sin un documento escrito es extremadamente difícil. Siempre use contrato escrito.
¿Puedo cobrar depósito como garantía?
No para vivienda urbana. El artículo 16 de la Ley 820 lo prohíbe expresamente. Las alternativas legales son: codeudor solidario, póliza de arrendamiento o pagaré con carta de instrucciones.
¿Cuánto puedo subir el arriendo cada año?
Máximo el 100% del IPC del año anterior, certificado por el DANE. Cualquier incremento que supere este límite se tiene por no escrito (Art. 20, Ley 820).
¿Puedo usar firma electrónica?
Sí. La Ley 527 de 1999 y el Decreto 2364 de 2012 reconocen la validez jurídica de los documentos y firmas electrónicas en Colombia. Un contrato firmado electrónicamente tiene la misma fuerza vinculante que uno firmado a mano.
¿Qué pasa si el arrendatario no quiere firmar el inventario?
No entregue el inmueble sin inventario firmado. El Acta de Entrega es su única herramienta para demostrar el estado en que entregó el inmueble. Si el arrendatario se niega a firmar, considérelo una señal de alerta seria.