Su arrendatario avisó que se va antes de tiempo. ¿Y ahora qué?
Saber que la Ley 820 fija una multa de 3 cánones (menos de 4 años) o 1.5 cánones (4 años o más) es el punto de partida — pero cobrarla correctamente es otro tema. Muchos arrendadores pierden el derecho a la multa, o terminan en una disputa innecesaria, por errores en el proceso, no en el cálculo.
Paso 1: confirme que no aplica ninguna causal que exima al arrendatario
Antes de cobrar, verifique que usted no haya incumplido sus propias obligaciones como arrendador — porque si el arrendatario puede probar que usted no entregó el inmueble en condiciones habitables, no hizo reparaciones que le correspondían, o perturbó el uso pacífico del inmueble, la multa no aplica y el que termina debiendo indemnizar podría ser usted.
Paso 2: exija el aviso por escrito
El aviso de terminación anticipada debe quedar documentado — un mensaje de WhatsApp o email sirve, pero es mejor tener una comunicación formal con fecha exacta. Esa fecha es la que usará para calcular cuántos meses o años lleva vigente el contrato al momento de la terminación, dato clave para saber si aplica el 3x o el 1.5x.
Paso 3: calcule el monto exacto
Tome el canon vigente (no el canon original si ya hubo incrementos) y multiplíquelo por 3 o por 1.5 según la antigüedad del contrato:
- Menos de 4 años vigente: canon actual × 3
- 4 años o más: canon actual × 1.5
Ejemplo: canon actual $1.700.000, contrato de 22 meses → multa = $5.100.000.
Paso 4: comunique el monto formalmente
Envíe una comunicación (correo o carta) indicando: el monto calculado, la base legal (arts. 22-25, Ley 820), la fecha límite de pago y la cuenta o medio para el pago. No es necesario un abogado para este paso — es una notificación administrativa, no una demanda.
Paso 5: si el arrendatario no paga
Puede descontar el monto de la garantía vigente si aplica (por ejemplo, si hay póliza que cubra este concepto — verifique las condiciones de la póliza, no todas cubren terminación anticipada) o iniciar un proceso de cobro. En la mayoría de los casos, una comunicación clara con el cálculo correcto y la base legal es suficiente para que se pague sin necesidad de proceso judicial.
¿Puede usted decidir no cobrarla?
Sí. La multa es un derecho del arrendador, no una obligación. Si el arrendatario tiene una razón que usted considera válida — un cambio de ciudad por trabajo, una situación familiar — puede optar por condonarla total o parcialmente. Lo que no puede hacer ninguna de las partes es cambiar el monto que fija la ley en el contrato original; eso sí sería nulo.
Errores comunes que le hacen perder la multa
- No tener el aviso de terminación por escrito con fecha clara
- Calcular sobre el canon original en vez del canon vigente actualizado
- No poder demostrar que usted cumplió sus propias obligaciones contractuales
- Aceptar la entrega del inmueble sin dejar constancia de que la multa sigue pendiente
Calculadora rápida
¿Quiere calcular el monto exacto sin margen de error? Use nuestra calculadora de multa por terminación anticipada — ingrese el canon vigente y la duración del contrato y obtiene el monto en segundos, con la base legal citada.
