Su apartamento lleva tres meses vacío «esperando al inquilino ideal». Si el arriendo es de $1.800.000, ya perdió $5.400.000. Y la administración la sigue pagando usted.
Casi ningún arrendador hace esta cuenta. El mes vacío no se siente como una pérdida, porque no sale plata del bolsillo de golpe: simplemente no entra. Pero no entrar también es perder, y se acumula más rápido de lo que parece.
La cuenta, con números
Tomemos un ejemplo. Las cifras son ilustrativas: cámbielas por las suyas.
- Canon que pide: $1.800.000 al mes.
- Administración que paga usted mientras está vacío: $250.000 al mes.
- Tiempo vacío: 3 meses.
| Concepto | Por mes | 3 meses |
|---|---|---|
| Arriendo que no entró | $1.800.000 | $5.400.000 |
| Administración que pagó usted | $250.000 | $750.000 |
| Costo del apartamento vacío | $2.050.000 | $6.150.000 |
Y eso sin contar los servicios mínimos que siguen llegando, ni el desgaste de un inmueble cerrado, ni las visitas que usted tiene que atender cada semana.
La fórmula para su caso es simple:
Costo del vacío = (canon + administración + servicios mínimos) × meses vacío
El giro: a veces bajar el canon deja más plata
Aquí viene lo que casi nadie se atreve a pensar. Compare dos caminos durante los próximos doce meses:
| A. Aguantar el precio | B. Bajar $100.000 | |
|---|---|---|
| Canon | $1.800.000 | $1.700.000 |
| Meses vacío | 3 | 1 |
| Meses arrendado | 9 | 11 |
| Arriendo recibido | $16.200.000 | $18.700.000 |
| Administración pagada en vacío | −$750.000 | −$250.000 |
| Lo que le queda | $15.450.000 | $18.450.000 |
Bajar $100.000 y arrendar dos meses antes le deja $3.000.000 más en el año.
Para ser honestos: los $100.000 de menos se arrastran, porque el reajuste anual se calcula sobre el canon vigente (lo explicamos en cómo se incrementa el canon con el IPC). Aun así, a $100.000 por mes, esa ventaja de $3.000.000 tarda unos 30 meses en gastarse. Si el inmueble ya lleva tiempo vacío, la cuenta casi siempre favorece arrendar antes.
Esto no quiere decir que haya que regalar el apartamento. Quiere decir que el precio correcto es el que lo arrienda, no el que a uno le gustaría cobrar.
Las cuatro razones por las que un apartamento no se arrienda
1. El precio está por encima del sector
Busque cinco inmuebles parecidos en su mismo barrio —área, habitaciones, parqueadero, estrato— y mire a cuánto están. Si el suyo está arriba de todos, la gente lo ve, lo compara y sigue de largo. Tenga en cuenta además el tope legal: según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble.
2. Las fotos no ayudan
Fotos oscuras, torcidas, con la cama sin tender o tomadas de noche. Es lo primero que ve el interesado y muchas veces lo único. Tómelas de día, con las cortinas abiertas, el inmueble limpio y el celular en horizontal. Una por espacio, empezando por la mejor.
3. Casi nadie lo ve
Un letrero en la ventana lo ven los que pasan por esa cuadra. Hoy la mayoría de la gente busca arriendo en internet; si su inmueble no está publicado en línea, para ellos no existe.
4. Se responde tarde
El interesado escribe a varios arrendadores el mismo día. El que responde primero, con la información clara y una hora de visita, es el que arrienda. Un mensaje contestado al día siguiente muchas veces ya llega tarde.
Qué hacer esta semana
- Haga su cuenta con la fórmula de arriba. Ponerle número al vacío cambia la conversación.
- Revise el precio contra cinco inmuebles parecidos del sector.
- Tome fotos nuevas con luz de día.
- Publíquelo en línea hoy, no el fin de semana.
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